Bundesratsinitiative zur Stärkung der Rechte von Mieter*innen
Mit einem Gesetzesantrag des Landes Berlin im Bundestat für eine “Harmonisierung der Folgen bei Zahlungsverzug im Wohnungsmietrecht” setzt sich die Rot-Rot-Grüne Koalition für die Rechte der Mieter*innen ein (Drucksache 18/0283).
Der Bundesgerichtshof hat erstmals im Februar 2005 entschieden, dass der besondere Kündigungsschutz für eine fristlose Kündigung nicht analog auf die ordentliche Kündigung Anwendung finden könne. Es ist nicht vermittelbar, dass die außerordentliche fristlose Kündigung als schärferes Mittel unwirksam wird, eine ordentliche Kündigung aus demselben Grund aber nicht. Der Gesetzentwurf dient deshalb dazu, die vorhandenen Widersprüche auszuräumen und die aus sozialen Gründen geschaffenen Schutzvorschriften im Wohnungsmietrecht bei außerordentlicher fristloser und ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu harmonisieren.
Hintergrund
Das Mietrecht ist von existenzieller Bedeutung für die Mehrzahl der Berlinerinnen und Berliner. Rund 85 Prozent der Haushalte in Berlin wohnen zur Miete. Kommt ein Mieterhaushalt mit der Zahlung der Miete im erheblichen Umfang in Verzug, haben Vermieterinnen und Vermieter in der Regel die Wahl zwischen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung und einer ordentlichen Kündigung.
Sind die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung erfüllt, können Vermieterinnen und Vermieter eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung erklären oder auch beide Kündigungsarten in der Weise kombinieren, dass die ordentliche Kündigung hilfsweise für den Fall der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung ausgesprochen wird. Nur bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sieht das Gesetz besondere Vorkehrungen zum Schutz von Mieterinnen und Mietern vor dem Verlust ihrer Wohnung vor, wenn sie den Mietrückstand vollständig ausgleichen.
Der Bundesgerichtshof hat erstmals im Februar 2005 entschieden, dass der besondere Kündigungsschutz für eine fristlose Kündigung nicht analog auf die ordentliche Kündigung Anwendung finden könne. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat in der Praxis dazu geführt, dass das mit dem besonderen Kündigungsschutz bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung verfolgte Ziel nicht erreicht werden kann, weil Vermieterinnen und Vermieter dazu übergegangen sind, regelmäßig hilfsweise ordentliche Kündigungen auszusprechen.
Es ist nicht vermittelbar, dass die außerordentliche fristlose Kündigung als schärferes Mittel unwirksam wird, eine ordentliche Kündigung aus demselben Grund aber nicht. Der Gesetzentwurf dient deshalb dazu, die vorhandenen Widersprüche auszuräumen und die aus sozialen Gründen geschaffenen Schutzvorschriften im Wohnungsmietrecht bei außerordentlicher fristloser und ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu harmonisieren.
Die im Wohnungsmietrecht im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs geltenden besonderen schuldnerschützenden Vorschriften, insbesondere das Nachholrecht und die sogenannte Schonfrist, werden auf eine ordentliche Kündigung aus demselben Grund erstreckt.
Darüber hinaus werden auch die Tatbestandsvoraussetzungen hinsichtlich Zeitraum und Umfang des Zahlungsverzugs einer außerordentlichen fristlosen und einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vereinheitlicht.
Die Interessen der Vermieterinnen und Vermieter sind dadurch gewahrt, dass ihnen die Zahlungsrückstände vollständig erstattet werden müssen. Schließlich können Mieterinnen und Mieter die Schonfrist nur einmal innerhalb von zwei Jahren in Anspruch nehmen.
